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疫情之下楼市稳定发展基调不变

2020-03-11来源:证券时报 网友评论(0)

  2019年国内经济在内外部环境严峻复杂的背景下,依然完成了主要预期目标,GDP总量达到990,865亿元,保持了6.1%的同比增速。

  虽然整体经济增速呈下行趋势,但放眼世界,6.1%的年内增速依然位列世界主要经济体前列。人均国内生产总值70,892元,按年平均汇率折算达到了10,276美元,突破了1万美元的大关。经济总量及人均产值的稳步攀升,增速的平稳运行为房地产市场的后续发展奠定良好基础及预期。伴随国内基建投资的加速,国际环境渐趋改善,消费需求趋势性升级,国内经济稳中向好、长期向好基本趋势没有改变。

  图1:全国历年经济总量走势变化

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  资料来源:国家统计局、戴德梁行研究部

  去年新房价格涨势放缓

  全年住宅新房价格涨势放缓,第四季度价格回落,一定程度刺激成交增长。

  2019年全国住宅新房成交均价9,287元/平方米,同比上涨8.7%,涨幅较2018年末回落3.5个百分点,涨势放缓明显。年内,全国累计新房成交单价在第三季度达到最高点9,316元/平方米,四季度价格则下降明显,同时也令全年均价较前三季度回落0.3%。

  结合年内成交量来看,四季度成交量大涨而价格回落,从而带动全年均价同比涨幅的下降。纵观全年,国内一手住宅市场表现平平,四季度成了房企追平业绩的最后机会,再加上三四线城市明显的需求萎缩,令打折让利等优惠措施成为刺激需求的必要手段,第四季度的成交量也在折扣促销下明显反弹。此次让利在一定程度上会透支来年购房需求,全年价格的季度性环比回落也将影响来年住宅市场价格走势。

  2019年,一线、发达二线及普通二线城市的新房成交均价的同比涨幅分别为16.2%,10.8%以及12.9%,均高于全国平均8.7%的涨幅,从侧面反映出大部分三四线城市价格上涨乏力的状况。一线城市中,广州同比涨幅达到23.6%,位列一线城市之首,深圳则以3.0%成为涨幅最小的城市;发达二线城市中,除成都及杭州新房均价同比分别下降7.3%和3.9%外,其他城市均有不同程度的上涨;普通二线城市中,也仅郑州及福州均价同比出现小幅回落。

  第四季度,一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比三季度分别上涨2.6%、6.0%和-2.1%,除发达二线城市涨幅有所放大外,一线城市环比涨幅明显较前两季度放缓,普通二线城市在成交量季度环比下降的同时新房成交均价也开始面临下行压力。

  房地产总体保持平稳运行

  当前宏观经济下行趋势明显,且仍面临包括中美贸易战在内的众多因素影响而前景未明,虽然官方释放明确信号 “不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”,但房地产仍是支撑经济稳定的关键产业之一,保持房地产市场平稳运行显然是当前阶段经济发展的一项重要诉求,可见在未来一段时间内房地产仍将发挥国民经济“压舱石”的作用。

  戴德梁行表示:保持房地产市场稳定依旧是2020年楼市调控的大方向。从年末中央经济工作会议上重申坚持“房住不炒”、落实因城施策及“三稳”的长效机制,到韩正在住建部调研座谈会上肯定当前调控成果,肯定保持房地产市场稳定是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献,同时要求保持定力,不将房地产作为短期刺激经济的手段,再到全国住房和城乡建设工作会议要求“房地产总体保持平稳运行”……均再三重申了稳地价、稳房价、稳预期的目标。即便在疫情冲击下,地方政府纷纷出台房地产支持政策,助力房企缓解资金压力,但从各部委再三重申“房住不炒”来看,2020年楼市调控的主基调并不会变。

  戴德梁行认为,针对不同城市间的分化表现,因城施策的落实将令热点城市的调控收紧与下行城市的政策松绑并行,以确保总体稳定目标的实现,而各地楼市政策的调整必然是以不引起市场大起大落为前提的——大力推进保障性住房建设,发展租赁市场,在楼市平稳运行的基础上推进长效机制建设,行政干预手段渐渐伺机退出,最终实现市场的软着陆,且摆脱楼市依赖。与此同时,在提振市场信心方面,摒弃以往简单的刺激手段,与人才引进和产业培育相结合进而促进房地产市场及当地产业的健康发展也将成为未来楼市政策的一个重要参考。

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