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2017年广州楼市大不同

2018-01-12来源:21世纪经济报道 网友评论(0)

  2017年的广州楼市,与往年有所不同。

  在包括限购、限价、限售、限贷及金融和供给侧方面的调控背景下,去年广州住宅市场供需急跌,价格升幅受到抑制;商业地产市场的各类成交却尤其活跃。

  戴德梁行华中区董事总经理黎庆文指出,2017年的广州资本市场出现一个里程碑事件,即有两栋零售商业实现了资本退出,这也为接下来商业地产市场发展带来更多想象空间。

  住宅供需急跌,土地低溢价为主

  戴德梁行统计发现,2017年广州一手商品住宅供应面积814.6万平方米,比2016年减少18.1%;成交面积录得976.8万平方米,同比下跌31.0%。价格也受到抑制,全年销售均价16489元/平方米,同比降低0.8%。

  外围区域成为住宅新增供应和成交主力。中心城区全年成交面积占全市成交总面积的9.5%,同比下降8.3个百分点,其中越秀、荔湾和白云成交同比降幅均在70%左右。增城区继续成为成交大户,全年成交面积占全市成交总面积的28.6%。

  这也反映出广州中心城区楼市正进入存量时代。据该机构统计,2017年前10月,中心城区二手住宅成交量在住宅成交总量中占比超八成,受成交区域分布的影响,二手房均价稳步超越一手房。

  戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡表示,至2017年末,广州全市可售库存744.4万平方米,去化周期10.9个月,较去年同期延长5.2个月,总体维持在健康水平。

  戴德梁行认为,2018年短期调控与长效机制将深入并行,调控基调将继续维持目前水平,差别化调控将逐步建立完善。在各项政策叠加下,观望情绪在供需两侧持续,预计成交总量和成交均价将继续承压。尽管调控从严,但短期内居民购房观念仍未转换,且租赁住房市场有待完善,购房需求仍然旺盛,供不应求趋势将持续。

  而在供应端——土地市场,去年成交额虽创下历史新高,但总体溢价率并不高。

  据戴德梁行统计,2017年广州土地推出及成交面积迎来近五年的新高峰,共成交199宗、1,086.8万平方米,土地成交面积同比攀升79.6%;成交金额同比上涨66.2%达1,216.6亿元。

  在成交规则上,竞地价、配建、自持及摇号等规定之外,定向出让、定向引资等也频繁出现,这导致低溢价率甚至底价成交成主要趋势。数据显示,2017年住宅用地平均溢价率同比下降39.5个百分点至12.2%,商办用地平均溢价率同比下降7.1个百分点至0.3%。

  产业落位政策下,工业用地仍旧占广州土地供应过半面积;住宅用地成交面积同比上涨6.5%,但所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外围区域成交面积占全市的91.2%,增城区在土地市场也是“成交大户”,成交面积同比上升104.8%至312.4万平方米,占全市的28.7%。

  值得注意的是,广州土地出让在去年并未达计划。戴德梁行指出,参考《广州市2017年建设用地供应计划》及《广州市2017-2021住宅用地供应计划》,2017年广州住宅用地实际推出面积低于计划,未来住宅用地供应或将继续加大。而根据规划,2017-2021年租赁住房用地供应将占住宅用地供应的25.8%,且优先安排租赁住房用地。戴德梁行预测,在土地市场供给侧改革持续深化的大背景下,土地出让条件将更为严苛,引入总部型企业、高新技术产业等出让条件将成为常态。

  商业成交活跃,实现资本退出

  在商业地产市场,2017年广州大宗交易金额创下近五年新高, 更重要的是,同时发生了两件实体零售易主事件,其买卖双方均为资产管理机构。

  这被黎庆文看做是广州资本市场里程碑的一年。“这不是数字问题,而是专业基金公司实现了退出的问题。西城都荟、乐峰广场两个成交案例,都是基金公司实现资本退出。这对未来全球资金来到广州投资,都种下了信心。”

  据黎庆文解释,决定资产管理机构是否有意愿介入一宗大宗交易的关键前提之一,即是否能够退出,这是资本运作的规则。

  西城都荟的案例要追溯到2017年4月9日,领展房地产投资信托基金以40.65亿元人民币交易额从基汇资本手中买下该购物中心全部权益,这成为华南地区近年来最大宗购物中心交易。乐峰广场的交易则发生在近期,11月28日,凯德置地宣布以33.6亿元人民币收购乐峰广场所有股权,接棒保德信房地产基金公司成为新业主及运营方。

  戴德梁行提供的数据显示,据不完全统计,2017年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗,涉及金额已超过2100亿元人民币。 虽然上海仍是其中交易最为活跃的城市,但广州的交易占比在去年也大幅提升。

  究其原因,戴德梁行华中区投资及顾问服务部主管苏俭婷表示,这主要是受“3·30”政策影响,极大限制了个人购买商用物业的权限,这也导致开发商在2017年大力推动商用物业整售和各类资产证券化创新,同时,整售对日后的管理和销售回款也很有好处。

  苏俭婷向21世纪经济报道记者介绍道,2016年保险类资本在广州商用物业市场表现活跃,但更多是出于自用考虑;2017年则体现在基金类资管机构的活跃度上,外资也比前几年更活跃。她指出,领展和凯德去年的大额收购,也反映出外资想在广州市场占领一定份额的意愿。

  缪舒怡则表示,广州零售商业在2016年底便已现回暖趋势,这在2017年得到进一步呈现。2017年前三季度,广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元,增长8.4%,虽与其他一线城市一样,增速低于全国平均,但同时限额以上网上商店零售额增速放缓、录得17.6%。

  从全市表现来看,零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展,依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。得益于积极的业态升级调整,广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米824元,环比增长1.9%。

  在大宗交易更为集中的写字楼领域,广州2017年甲级写字楼处于短暂的供应回落期,这令年末空置率同比下降6.3百分点,也使写字楼租赁业务步入业主方市场。

  需求活跃和有限的供应推动租金稳步上扬。戴德梁行统计,至2017年末,广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元,较2016年末上升7.4%。

  该机构预计,2018年将有约64.2万平方米新增供应进入市场,全部位于珠江新城和琶洲商务区。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声,琶洲、金融城接棒,“一江三带”商务区格局将逐步形成。预计市场需求仍将保持活跃,2018年广州甲级写字楼市场空置率保持平稳,租金则有稳健的上涨空间。

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