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易宪容:城市卖地的出让金大增的重要意义

2017-12-26来源:新浪财经 网友评论(0)
  尽管2016年以来的房地产调控出台的政策达到250多次。有人说,这次房地产市场调控政策一次比一次紧,一次比一次在创历史记录。但是三个亮点则表现得十分明显。第一个亮点是尽管房地产市场调控政策出台了这样多,但是全国房地产市场的价格除去个人城市同比有些许下降,全国各城市的房价都上涨,只是涨的幅度没有2016年那样夸张而已。也就是说,当前的房地产市场调控并没有改变房地产市场价格上涨预期。

  第二个亮点是尽管全国的房地产市场调控政策出得这样多,但是对绝大多数房地产开发商来说,越是调控,房地产市场销售扩张则越快。比如,恒大、碧桂园、融创、万科等国内房地产市场开发商的业绩都出现成倍或成几倍的增长,以致今年这些房地产上市公司的股票价格都出现了成几倍的增长,特别是恒大、碧桂园、融创等的股票价格上涨更是4倍以上。

  第三个亮点就是,尽管今年土地交易没有让地王频出,但是国内土地市场热火也是创历史水平。两个方面的数据可以印证。一是财政部12月11日发布的“2017年11月财政收支情况”显示,今年前11个月,全国国有土地使用权出让收入41390亿元,同比增长35.3%。二有市场分析指出,截至12月18日,全国50大城市卖地收入刷新历史同期纪录,累计50个城市卖地金额多达3.33万亿,同比2016年同期的2.38万亿上涨幅度达到了40%。

  其中有18个城市卖地金额上涨幅度超过100%。已经有北京与杭州的个城市土地出让金达到了2000亿元以上,北京为2731亿元,杭州为2123亿元。超过11个城市以上卖地突破千亿,比如南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州卖地土地出让金都超过了1000亿元,全部创造了同期历史最高记录。超过500亿元的城市更是达到了21个,全国已经有52个城市卖地超过200亿元。

  今年土地出让金的快速增长,多数城市增幅达40%以上,意味着什么?意味着当前国内房地产市场并没有因为调控政策出台,房地产市场改变了什么,反之,在2012年城市人均住房面积达到32平方米的情况下(目前这个人均数会更高),这个市场更为繁荣。这不仅表现为现行国内房地产市场繁荣,也意味着国内房地产开发商仍然十分看好国内未来房地产市场。

  这种国内房地产企业看好国内未来房地产市场,不仅国内房地产市场的房价还会继续上涨,否则房地产开发商没有那样多的积极性及胆量大量购买土地,而且国内房地产开发商也预期政府不敢放弃房地产市场,只要国内房地产市场出现下跌,现行房地产调控政策都可能重新回到原点。

  还有,土地出让金的大增也意味着地方政府的土地财政大丰收,地方政府融资平台风险全面降低。当然,地方政府土地出让金的大增也会让地方政府财政扩张速度快速增长。不少城市建设项目加快上马。地方政府城市扩张会进一步加快。

  当然,国内房地产开发商及地方政府的预期都是建立在居民全面加杠杆进入市场的这个前提条件上。因为,没有居民快速加杠杆进入房地产市场这个出口,房地产开发商持有最多的土地都是没有多少用的。如2016-2017年这样,国内居民全面加杠杆进入房地产市场,从一线城市逐渐地转移到二线城市、三四线城市,甚至于县城,那么国内居民潜在的风险会越来越高。因为,尽管县城的房价不是太高,但是四线城市居民不仅承担加杠杆的风险最弱,而且这些城市住房购买之后,想获利估计并非容易。这种情况一旦在全国蔓延,是不是如美国那样的次贷危机发生谁都不知道?这就是当前城市土地出让金大增最为重要意蕴所在。


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